Você compraria um imóvel sabendo que o vendedor possui dívida fiscal?

No mercado imobiliário, existe uma frase muito comum:

“Se tem certidão positiva com efeito de negativa, então está tudo resolvido.”

Mas será que está mesmo?

A resposta é: nem sempre.

Muitos compradores — e até profissionais do setor — acabam interpretando esse tipo de certidão como se ela representasse ausência de dívida. E isso é um erro que pode gerar sérios riscos patrimoniais no futuro.

A chamada Certidão Positiva com Efeito de Negativa (CPEN) não significa que o débito não existe. Ela apenas informa que a dívida está com sua exigibilidade suspensa ou garantida naquele momento. Isso pode ocorrer por parcelamento, depósito judicial, discussão judicial ou outras hipóteses previstas em lei.

Ou seja: a dívida existe.

E é justamente aí que mora um ponto extremamente delicado nas negociações imobiliárias.

O artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN) prevê hipótese de fraude à execução fiscal quando o devedor tributário aliena bens sem deixar patrimônio suficiente para quitar débitos inscritos em dívida ativa.

Na prática, isso significa que a venda de um imóvel pode, em determinadas circunstâncias, ser questionada judicialmente.

E o tema ficou ainda mais relevante após entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema Repetitivo 290. A Corte firmou posicionamento no sentido de que, em alguns casos, a fraude à execução tributária pode ser reconhecida mesmo sem comprovação da má-fé do comprador.

Traduzindo para a realidade do mercado:

A simples boa-fé do adquirente pode não ser suficiente para afastar riscos futuros.

O resultado?

Dependendo da situação, o comprador pode enfrentar:

• discussão judicial;
• bloqueios patrimoniais;
• penhora do imóvel;
• insegurança jurídica;
• dificuldade futura para vender ou financiar o bem.

Por isso, comprar imóvel vai muito além de “tirar certidões”.

Uma análise imobiliária realmente segura precisa avaliar o contexto completo da negociação, incluindo:

✔️ execução fiscal;
✔️ existência de dívida ativa;
✔️ capacidade patrimonial do vendedor;
✔️ risco de fraude à execução;
✔️ situação jurídica e financeira envolvida na operação.

No mercado imobiliário, detalhes ignorados hoje podem se transformar em grandes problemas amanhã.

Segurança patrimonial não nasce da pressa.
Nasce de análise, cautela e orientação especializada.

Porque, muitas vezes, o imóvel aparentemente “regular” no papel pode esconder riscos que só aparecem quando o problema já chegou ao Judiciário.

Luiz Carlos Kechichian
CEO Mirantte

Direto da Redação RCP – News