Venda de imóveis e nota fiscal: o que realmente muda?

A reforma tributária está trazendo novas exigências para o mercado imobiliário. Entre elas está a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, a NF-e ABI, modelo 77, destinada a documentar operações de alienação de imóveis no novo sistema tributário. (dfe-portal.svrs.rs.gov.br)

A mudança merece atenção, mas precisa ser explicada com cuidado. Não significa que toda pessoa física que vender um imóvel terá, automaticamente, de emitir nota fiscal. A análise depende do enquadramento do vendedor e dos critérios previstos na legislação.

Para proprietários, compradores e corretores, o primeiro passo é compreender quem está sujeito à obrigação e como ela se relaciona com os documentos já utilizados na negociação.

Quando começa a obrigatoriedade?

O cronograma oficial estabelece 1º de dezembro de 2026 para a NF-e ABI. Para os contribuintes optantes pelo Simples Nacional, o início das obrigações documentais previstas no ato foi fixado em 1º de janeiro de 2027. As pessoas físicas enquadradas como contribuintes ou responsáveis tributários da CBS também tiveram a emissão de documentos fiscais adiada para janeiro de 2027. (gov.br, gov.br)

Essas datas precisam ser consideradas junto com o enquadramento de cada vendedor. O calendário, sozinho, não torna todos os proprietários obrigados a emitir o documento.

Quem precisa ficar atento?

Empresas que vendem imóveis e estão sujeitas ao regime regular do IBS e da CBS devem avaliar a adequação de suas operações. Isso exige verificar o regime tributário, a natureza da venda e as obrigações aplicáveis, conforme os regulamentos dos novos tributos. (cgibs.gov.br)

Na prática, a preparação envolve integrar as informações do contrato, do imóvel, das partes e dos pagamentos à rotina fiscal da empresa. Deixar essa análise para o momento da assinatura pode trazer dificuldades que poderiam ser resolvidas antecipadamente.

E a pessoa física que vende um imóvel próprio?

Uma venda ocasional não basta, por si só, para enquadrar qualquer pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS.

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios específicos para operações imobiliárias. Entre eles está a alienação ou cessão de direitos de mais de três imóveis distintos no ano anterior. Há também regras próprias para imóveis construídos pelo vendedor e condições adicionais que precisam ser verificadas na análise do caso. Por isso, uma contagem isolada de vendas não substitui a avaliação tributária. (planalto.gov.br, cgibs.gov.br)

Quem realiza operações recorrentes deve organizar seu histórico e consultar um contador antes de assumir que está dispensado — ou obrigado — a emitir a nota.

A obrigação pode surgir antes da escritura?

Esse é um ponto importante. Para fins tributários, a legislação considera situações que vão além da assinatura da escritura, como contratos de alienação, instrumentos de promessa e cartas de reserva com princípio de pagamento. (planalto.gov.br)

Isso exige atenção desde a contratação. O momento de documentar a operação, o registro dos recebimentos e a apuração dos tributos precisam ser conferidos conforme as regras aplicáveis.

A nota fiscal substitui a escritura e o registro?

A NF-e ABI acrescenta documentação fiscal à operação. A transferência da propriedade continua dependendo dos requisitos civis e registrais aplicáveis. Contrato, escritura, registro e documento fiscal cumprem funções diferentes na negociação.

O que muda para o corretor de imóveis?

O corretor precisa reconhecer quando a negociação exige uma análise especializada e encaminhar essa questão antes que ela comprometa o andamento da venda.

Vale confirmar com o cliente:

• Quem será o vendedor: pessoa física ou jurídica?
• Qual é o seu enquadramento tributário?
• Existe histórico de outras operações imobiliárias?
• A contabilidade já avaliou a necessidade de emissão?
• Os dados do imóvel, do contrato e dos pagamentos estão organizados?

Informação e planejamento também fazem parte de uma boa negociação

Na Mirantte, entendemos que conduzir uma venda exige atenção ao preço, à documentação e às condições que podem afetar o negócio.

A NF-e ABI reforça essa necessidade. Com orientação adequada e preparação antecipada, vendedores e compradores podem tomar decisões mais claras e evitar dúvidas na hora de formalizar a operação.

Vai vender ou comprar um imóvel? Converse com a equipe da Mirantte e conte com acompanhamento profissional em cada etapa da negociação.

Conteúdo atualizado em 13 de outubro de 2026. O enquadramento e as obrigações de cada operação devem ser confirmados com assessoria contábil ou tributária.

Luiz Kechichian Fundador e CEO da Mirantte Soluções Imobiliárias