O que são CEPACs?

Luiz Carlos Kechichian – Empresário, especialista no Ramo Imobiliário – CEO Mirantte Soluções Imobiliárias no Brasil / Portugal/ Orlando.

CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) são títulos emitidos pela Prefeitura, registrados na CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e negociados na B3.

Em linhas gerais:

• Funcionam como um “direito de construir a mais” dentro das Operações Urbanas Consorciadas (OUCs).
• Sem eles, o incorporador fica limitado ao coeficiente básico. Com eles, pode erguer torres mais altas, usar mais área, flexibilizar parâmetros urbanísticos.
• Receita é vinculada a obras públicas (habitação, mobilidade, drenagem, urbanismo).

Maiores compradores (último leilão – OUC Faria Lima, 19/08/2025)

• JHSF – reforço de pipeline no eixo Faria Lima;
• Partage – comprou cerca de 19 mil títulos (uma das maiores apostas);
• São José, Even (JV com RFM-E) – movimentos expressivos;
• Jacarandá Capital – grande lance para projeto no Largo da Batata;
• HBR Realty – ≈1.800 títulos, viabilizando torre mista;
• Lúcio Incorporadora, Stan, Epson Engenharia, Banco Industrial, Trisul;
• Corretora Ágora foi a que mais comprou para clientes (≈3.600 títulos).

Impacto bilionário no mercado:

• Oferta: 164,5 mil títulos;
• Vendidos: 94,8 mil (≈58% do lote);
• Preço: R$ 17.600 por CEPAC (sem ágio);
• Arrecadação: ≈R$ 1,66 – 1,70 bilhão;
• Meta era R$ 2,8 – 2,9 bi (não bateu, mas o volume já “semeia” novo ciclo).
Efeito direto:
• Libera projetos que estavam travados aguardando títulos;
• Eleva valor do estoque de terrenos no eixo Faria Lima / Largo da Batata;
• Deve impulsionar a próxima onda de empreendimentos corporativos e residenciais de alto padrão;
• Sinaliza confiança dos players no eixo mais valioso do país, mesmo sem ágio.

Destino dos recursos arrecadados:

• Dinheiro não vai para o caixa geral da Prefeitura: fica vinculado ao plano da Operação Urbana;
• Nesta distribuição, a prioridade é o Complexo Paraisópolis (Paraisópolis, Jardim Colombo, Real Parque);
• Principais eixos de aplicação:
• Habitação de Interesse Social (HIS);
• Mobilidade urbana (vias, corredores de ônibus, calçadas, transporte público);
• Saneamento e drenagem;
• Equipamentos públicos (escolas, creches, postos de saúde).

Em suma:

• CEPACs são a chave do jogo para quem quer estar nos eixos mais nobres;
• O boom da Faria Lima vai ganhar combustível com esse leilão;
• Incorporadoras que compraram travaram posição em terrenos e vão lançar;
• O dinheiro volta em obras públicas, sobretudo em HIS e infraestrutura, o que reforça o discurso de contrapartida social.

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Luiz Carlos Kechichian – Diretor da Imobiliária Mirantte
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