O que muda com a nova reforma?

Luiz Carlos Kechichian – Empresário, especialista no Ramo Imobiliário – CEO Mirantte Soluções Imobiliárias no Brasil / Portugal/ Orlando.

Com a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025, algumas mudanças relevantes para quem compra imóveis ou vive de aluguel:

• Introdução de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) como parte de uma nova estrutura de impostos sobre consumo;

• Os antigos tributos (como ICMS, ISS, PIS, COFINS) vão sendo gradualmente substituídos pelos novos ao longo de um período de transição (2026-2032/2033);

• Para imóveis alugados, quem for pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita anual de locações acima de R$ 240 mil vai estar sujeito à cobrança de IBS e CBS a partir de 2026;

• Há regras de mitigação/prevenção de impacto, como reduções de base de cálculo para aluguéis residenciais, redutor de R$ 600 por unidade, e para venda de imóveis redução de 50% da base de cálculo em alguns casos.

Como isso encarece o imóvel ou o morar Essas mudanças impactam de várias formas:

1. Custos de aluguel / receita de aluguel:
O proprietário que recebe aluguéis pode ter que pagar novos tributos (IBS + CBS), além do IRPF que já existe. Mesmo com as mitigações, a carga tributária total vai aumentar. Isso tende a se refletir em aluguéis mais caros.

2. Venda de imóveis:
Na venda de imóveis haverá incidência de IBS/CBS além de outros tributos já existentes (ganho de capital, ITBI…). Com isso, o custo final da transação pode subir.

3. Construção / custo dos insumos.
A substituição de tributos antigos por novos impostos sobre consumo pode mudar os custos dos materiais, insumos e serviços. Como muitos desses tributos entravam de forma indireta ou cumulativa, a neutralização pode não eliminar todos os custos adicionais.

4. Burocracia + compliance.
Há exigências novas (nota fiscal, declarações, registros como o novo CIB – Cadastro de Imóveis Brasileiros) que podem gerar maior custo administrativo, contábil etc.

Estimativa de quanto pode pesar. Não há um número exato que valha para todos, porque depende muito:
• Do valor do imóvel;
• Se você é proprietário único ou múltiplo de imóveis;
• Do valor do aluguel (se aplicável);
• Se o imóvel é usado ou novo;
• Localização (municípios com ITBI diferente, custo de serviços etc.).

Mas com base em projeções de entidades do setor:

• Há estudos da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) que estimam que os custos de imóveis podem aumentar entre 15,4% e 51,7%, dependendo da tipologia, por causa da reforma;

• Para proprietários de aluguéis que se enquadram nos critérios (mais de 3 imóveis ou renda alta de aluguéis), o impacto será sentido já em 2026, com IBS/CBS cobrados mesmo que com alíquotas menores no início.

Exemplo prático…

Para deixar mais palpável, vamos simular para uma pessoa fictícia:

• Tem uma casa própria de R$ 500.000 (novo ou usado), sem aluguel;
• Em 2026 não haveria impacto direto de IBS/CBS para quem não alugue ou não ultrapasse os critérios, mas outros custos indiretos podem subir (materiais, serviços de construção etc.);
• Agora imagine que ela resolva alugar essa casa: digamos aluguel de R$ 2.500/mês → R$ 30.000/ano. Se se enquadrar para IBS + CBS;
• Há uma redução de base (70%) para aluguéis residenciais;
• Ainda assim, mesmo com base reduzida, ela vai pagar IBS + CBS sobre parte desse valor, além do IRPF que já pagaria.

Dependendo das alíquotas que forem aplicadas e da elevação gradual, esse custo poderia adicionar alguns milhares de reais ao ano de despesa tributária.

Acompanhe o trabalho do empresário do ramo imobiliário e colunista do RCPNEWS:
Luiz Carlos Kechichian – Diretor da Imobiliária Mirantte
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