Locação de imóveis, Nota Fiscal e Reforma Tributária: o que muda na prática e por que isso importa agora.

Luiz Carlos Kechichian – Empresário, especialista no Ramo Imobiliário – CEO Mirantte Soluções Imobiliárias no Brasil / Portugal/ Orlando.

Durante anos, a tributação da locação de bens especialmente de imóveis conviveu com zonas cinzentas, interpretações divergentes e procedimentos pouco padronizados entre municípios e sistemas fiscais. A Nota Técnica nº 005/2025, publicada em 19 de novembro de 2025, sinaliza o início de uma virada importante nesse cenário.

A partir dessa atualização, a NFS-e Nacional passa a incorporar um grupo específico de informações destinado às operações de locação de bens, tanto imóveis quanto móveis (máquinas, equipamentos, veículos, ferramentas, entre outros). O recado do fisco é claro: receitas de aluguel devem ser registradas por meio de Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e), dentro de um padrão nacional.

O que muda na prática?

A grande mudança não está apenas no documento fiscal, mas na organização do sistema.

Com a padronização nacional:
• A NFS-e passa a ser o documento correto para registrar receitas de locação de bens imóveis e móveis;
• A emissão seguirá regras próprias, já alinhadas à lógica da Reforma Tributária;
• A autorização da nota deixa de ser municipal e passa a ocorrer diretamente no ambiente nacional.

Na prática, isso reduz divergências de interpretação, elimina improvisos operacionais e cria um caminho único para empresas que atuam em mais de um município ou estado. Tributação: um ponto-chave.

A Nota Técnica reforça um aspecto que costuma gerar confusão no mercado:

Locação de bens não gera ISS.

Com a Reforma Tributária, essa receita passa a se relacionar com os novos tributos IBS e CBS, o que explica a centralização da autorização da NFS-e no sistema nacional. Esse detalhe não é técnico apenas ele muda a lógica de controle, apuração e compliance das empresas que vivem de renda imobiliária ou locação operacional.

Novos códigos, mais clareza:

Outro avanço relevante foi o desmembramento do antigo e genérico item 99, que agora passa a diferenciar claramente as operações:
• 99.03.01 – Locação de bens imóveis;
• 99.04.01 – Locação de bens móveis.

Essa separação traz mais transparência, facilita auditorias e reduz o risco de enquadramentos incorretos algo fundamental em um ambiente de transição tributária.

Quando isso passa a valer?

Apesar de o layout nacional já estar definido, é importante destacar:
A emissão da NFS-e para locação ainda não está disponível;
Não será obrigatória a partir de janeiro de 2026.

A data oficial de exigência ainda será divulgada. Essa janela de tempo existe justamente para permitir que empresas, contadores, administradoras, imobiliárias e fornecedores de sistemas se adaptem com planejamento, e não sob pressão.

A Nota Técnica nº 005/2025 não cria uma obrigação imediata, mas deixa um aviso claro para o mercado:
a Reforma Tributária já começou a redesenhar a operação da locação.

Quem trabalha com aluguel seja como investidor, empresa patrimonial, administradora ou imobiliária precisa olhar para esse tema agora. Ajustar sistemas, revisar processos e alinhar-se ao novo modelo não é apenas uma questão fiscal, é uma decisão estratégica.

“No novo ambiente tributário, antecipação deixa de ser custo e passa a ser vantagem competitiva.“

Acompanhe o trabalho do empresário do ramo imobiliário e colunista do RCPNEWS:
Luiz Carlos Kechichian – Diretor da Imobiliária Mirantte
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