Anunciar Não É o Primeiro Passo. Registrar É.

Anunciar Não É o Primeiro Passo. Registrar É.
O mercado imobiliário brasileiro sempre conviveu com a busca por velocidade. Velocidade para desenvolver projetos, captar investidores, lançar produtos e atender uma demanda cada vez mais dinâmica. Mas existe uma linha que não pode ser ultrapassada: a da segurança jurídica.
Uma recente decisão da Justiça de Itapema, em Santa Catarina, trouxe um alerta importante para todo o setor. O administrador de uma incorporadora foi condenado por promover publicidade de um empreendimento antes do registro da incorporação imobiliária. Embora a pena privativa de liberdade tenha sido substituída por prestação pecuniária, além de multa e condenação por dano moral coletivo, o aspecto mais relevante da sentença está na mensagem transmitida ao mercado.
Segundo o magistrado, divulgar unidades ao público antes do registro da incorporação significa apresentar como existente uma incorporação que, juridicamente, ainda não existe. Na interpretação adotada pela decisão, a conduta não se limita a uma irregularidade administrativa. Ela pode caracterizar o crime previsto no artigo 65 da Lei nº 4.591/64.
O tema merece atenção porque toca diretamente uma prática frequentemente associada aos chamados “pré-lançamentos”. É importante compreender que existe uma diferença significativa entre gerar expectativa de mercado, divulgar conceitos de um futuro empreendimento ou realizar estudos de demanda, e efetivamente anunciar a comercialização de unidades de um projeto cuja incorporação ainda não foi registrada.
No Direito Imobiliário, o registro da incorporação não é um detalhe burocrático. Trata-se do instrumento que confere existência jurídica ao empreendimento para fins de comercialização. É ele que garante transparência, previsibilidade e segurança para todas as partes envolvidas.
O registro protege o incorporador, que passa a atuar dentro dos limites legais. Protege o comprador, que tem acesso às informações exigidas pela legislação. Protege investidores, instituições financeiras e o próprio mercado, que depende de regras claras para manter sua credibilidade.
Por isso, quem atua no desenvolvimento imobiliário deve compreender uma regra simples, mas fundamental: o registro da incorporação não é a etapa que espera a venda. É a etapa que autoriza a venda.
Em momentos de forte concorrência, a tentação de acelerar processos comerciais pode parecer atraente. Entretanto, a história mostra que os maiores prejuízos do mercado raramente surgem pela demora em vender. Eles surgem quando a segurança jurídica é tratada como um obstáculo, e não como um ativo estratégico.
A decisão de Itapema ainda é passível de recurso. No entanto, independentemente do desfecho definitivo, ela já produz um efeito relevante: reforça a necessidade de atenção aos limites legais da atividade incorporadora e serve como alerta para incorporadores, corretores, imobiliárias e todos os profissionais envolvidos na comercialização de empreendimentos.
O mercado imobiliário moderno exige inovação, velocidade e competitividade. Mas exige, acima de tudo, confiança.
E confiança se constrói sobre bases sólidas.
Segurança jurídica nunca foi custo. Sempre foi estratégia.

Luiz C. Kechichian
CEO da Mirantte soluções imobiliárias
@lckechichian