Luiz Carlos Kechichian – Empresário, especialista no Ramo Imobiliário – CEO Mirantte Soluções Imobiliárias no Brasil / Portugal/ Orlando.

A Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, trouxe importantes novidades sobre o lucro imobiliário (ganho de capital na venda de imóveis), com foco em atualização de valor de mercado e tributação diferenciada:

1. Atualização dos imóveis para o valor de mercado:

• Permite que pessoas físicas (imóveis já declarados no IRPF) e pessoas jurídicas (ativos não circulantes) atualizem os bens ao valor de mercado.
• Prazo para adesão foi até 16 de dezembro de 2024 (90 dias da sanção) ().
• Decorre da Instrução Normativa RFB nº 2.222/2024, artigos 6º a 8º .

2. Alíquotas reduzidas sobre a diferença:

• Pessoa física: IRPF fixo de 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição registrado .
• Pessoa jurídica: IRPJ de 6% + CSLL de 4%, totalizando 10% .

3. Recuperação gradual do benefício em caso de venda antes de 15 anos:

• Se o imóvel for vendido antes de 180 meses (15 anos), aplica‑se fórmula para calcular o ganho de capital: GC = venda − [CAA + (DTA × %)] Onde DTA = diferença tributada, e % depende do intervalo decorrido;
• Faixas de aproveitamento para pessoa física (exemplos);
• Até 36 meses: 0% aproveitado → paga IR normal (15–22,5%) + já pagou 4%;
• 36–48 meses: 8%;
• 48–60 meses: 16%;
• Após 180 meses: 100% → benefício total;
• Ou seja: quanto mais cedo a venda, menor o aproveitamento e maior o custo efetivo.

4. Formalização da opção:

• É preciso apresentar a DABIM (Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis) no e‑CAC, com pagamento via DARF código 6456, até 16/12/2024;
• Valores atualizados devem constar na ficha “Bens e Direitos” da declaração de 2025 (ano‑calendário 2024);

5. Cuidados e planejamento:

• A atualização é vantajosa somente se você planeja manter o imóvel por pelo menos 7 anos, idealmente até os 15 anos, para aproveitar de fato o benefício econômico;
• Quem pretende vender antes, pode ter prejuízo: paga 4% agora, mas não recupera esse valor no cálculo do IR futuro, além de arcar com a alíquota original sobre lucro;
• Necessário avaliar disponibilidade de caixa — o imposto é pago à vista sem compensação futura? ();
• Também vale comparar com outros mecanismos de isenção (Art. 39 da Lei 11.196/2005), como venda de único imóvel até R$ 440 mil ou reinvestimento no prazo de 180 dias;

Resumo em tabela rápida
Tema;
Pessoa Física;
Pessoa Jurídica;
Alíquota para atualização;
4% sobre diferença;
IRPJ 6% + CSLL 4% = 10%;

Declaração opcional até:
16 dez 2024 16 dez 2024 Venda antes de 15 anos?

Redução proporcional via fórmula:
Mesma ideia (mesmo mecanismo) Benefício integral após ≥ 180 meses

O que fazer agora?

1. Avalie se os imóveis que possui constavam em sua declaração de 2024;
2. Verifique se fez a DABIM + DARF até 16/12/2024;
3. Pense no seu horizonte de venda: curto prazo = talvez não compense; longo prazo = potencial economia;
4. Considere ajuda de contador especializada ou advogado tributarista para simulações;

Ou fale com a Mirantte que tem uma estrutura pronta para lhe atender e assessorar em todas suas duvidas.

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Viver bem começa com uma boa escolha e essa escolha começa com uma boa conversa.

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Luiz Carlos Kechichian – Diretor da Imobiliária Mirantte
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